Kerangka perbandingan
Cara Membandingkan Dua Perumahan Secara Berdampingan
Kesulitan membandingkan perumahan bukan karena informasinya kurang, melainkan karena tiap brosur menonjolkan hal yang berbeda. Yang satu bicara cicilan, yang lain bicara fasilitas, yang ketiga bicara potensi kenaikan harga. Tidak ada yang bisa disandingkan.
Halaman ini menyediakan daftar tetap: sebelas hal yang sama, ditanyakan ke setiap perumahan, dengan cara memeriksanya masing-masing. Begitu daftarnya sama, perbandingannya baru berarti.
Sebelum Anda membaca lebih jauh
Kami punya kepentingan di sini
Kami agen pemasaran resmi Bumi Citra Regency, dan perumahan itu adalah salah satu yang mungkin Anda bandingkan. Menyembunyikan hal itu akan membuat seluruh halaman ini tidak berharga, jadi kami sebutkan di awal.
Yang bisa kami lakukan sebagai gantinya: menyusun daftar yang tidak semuanya kami menangkan, dan menuliskan posisi proyek kami pada tiap butir apa adanya — termasuk pada empat butir yang jawabannya merugikan kami. Anda akan menemukannya di kotak bertanda “Pada proyek yang kami pasarkan” di bawah tiap butir.
Kalau setelah membaca ini Anda menyimpulkan perumahan lain lebih cocok, kerangka ini sudah bekerja sebagaimana mestinya.
Daftar tetapnya
Sebelas hal, ditanyakan ke semua pilihan
Bawa daftar ini ke setiap perumahan yang Anda datangi. Yang penting bukan jawabannya bagus atau tidak, melainkan apakah jawabannya bisa diperiksa.
Harga per meter, bukan harga total
Dua rumah berharga sama bisa sangat berbeda nilainya kalau luas tanahnya beda 20 meter persegi.
Cara memeriksanya sendiri
Bagi harga dengan luas tanah, lalu bandingkan angka itu — bukan angka di spanduk. Ulangi untuk luas bangunan. Dua angka ini membuat perumahan yang tampak murah sering ketahuan justru mahal.
Tanda bahaya
Penjual yang menghindari menyebut luas tanah pasti dan hanya berbicara soal cicilan bulanan.
Pada proyek yang kami pasarkan
Luas tanah 72 m² dan bangunan 66 m² tertulis pasti, dan luas akhir mengikuti pengukuran BPN — kalau selisihnya lebih dari satu meter, harganya disesuaikan. Ketentuan itu berlaku dua arah dan tertulis di pricelist resmi.
Jarak sebenarnya, bukan waktu tempuh brosur
Hampir semua brosur properti menulis waktu tempuh, bukan jarak. Waktu tempuh bisa dipilih; jarak tidak bisa.
Cara memeriksanya sendiri
Buka peta, ukur rute berkendara dari lokasi ke tempat yang Anda datangi tiap hari, pada jam Anda benar-benar berangkat. Jangan mengukur garis lurus dan jangan mengukur tengah malam.
Tanda bahaya
Selisih dua kali lipat atau lebih antara angka brosur dan hasil ukur Anda sendiri.
Pada proyek yang kami pasarkan
Materi promosi menyebut 10 menit ke stasiun; hasil ukur kami 7,8 km dengan waktu tempuh sekitar 23 menit. Kami memakai angka hasil ukur di seluruh situs ini. Selisih itu nyata, dan Anda akan menemukannya sendiri saat survei.
Legalitas yang bisa Anda lihat berkasnya
Sertifikat induk atas nama siapa, dan izin bangunannya sudah terbit atau baru diurus?
Cara memeriksanya sendiri
Minta melihat sertifikat induk dan izin bangunannya, lalu cocokkan nomor dan nama pemegangnya. Berkas boleh difoto. Nomor sertifikat bisa Anda periksa sendiri ke kantor pertanahan setempat.
Tanda bahaya
Berkas hanya boleh dilihat sekilas, tidak boleh difoto, atau nama di sertifikat berbeda dari nama perusahaan yang menerima pembayaran.
Pada proyek yang kami pasarkan
Harga sudah termasuk persetujuan bangunan gedung, sertifikat hak guna bangunan, akta jual beli, dan biaya notaris — tertulis di pricelist resmi. Belum termasuk biaya akad bank, asuransi, dan BPHTB.
Rekam jejak menyerahkan unit
Pengembang ini pernah menyelesaikan berapa proyek, dan berapa lama molornya?
Cara memeriksanya sendiri
Cari proyek pengembang yang sama yang sudah dihuni, lalu datangi. Bertanya kepada penghuni lama jauh lebih berguna daripada bertanya kepada penjual — mereka tidak punya kepentingan menjawab manis.
Tanda bahaya
Tidak ada satu pun proyek terdahulu yang bisa dikunjungi, atau penghuni proyek sebelumnya sulit dihubungi.
Pada proyek yang kami pasarkan
Ini yang perlu Anda periksa sendiri, dan kami tidak bisa mewakilinya. Kami agen pemasaran, bukan pengembangnya. Perusahaan pengembangnya PT Total Investama Propertindo — periksa jejaknya secara mandiri sebelum membayar apa pun.
Biaya yang belum termasuk harga
Setelah harga yang disebut, masih ada berapa juta lagi yang harus keluar sampai kunci diterima?
Cara memeriksanya sendiri
Minta daftar tertulis: apa yang sudah termasuk dan apa yang belum. Bandingkan daftar itu antar-perumahan, bukan bandingkan harganya. Perumahan yang tampak lebih murah sering menaruh lebih banyak hal di kolom "belum termasuk".
Tanda bahaya
Jawaban lisan yang berbunyi "nanti kita bantu urus" tanpa angka dan tanpa daftar tertulis.
Pada proyek yang kami pasarkan
Yang belum termasuk: biaya akad kredit dari bank, asuransi, dan BPHTB. Ada juga iuran lingkungan sekitar Rp 200 ribu per bulan setelah dihuni, dan tambahan biaya bila kavlingnya kelebihan tanah.
Kepadatan kawasan dan lebar jalan
Berapa unit per hektar, dan apakah dua mobil bisa berpapasan di depan rumah Anda?
Cara memeriksanya sendiri
Bagi jumlah unit dengan luas kawasan. Lalu ukur sendiri lebar jalan di siteplan, jangan percaya kata "jalan lebar". Di bawah enam meter, satu mobil parkir sudah cukup membuat jalan buntu.
Tanda bahaya
Siteplan tidak mencantumkan lebar jalan dalam angka, atau angkanya berbeda antara siteplan dan brosur.
Pada proyek yang kami pasarkan
Sekitar 223 unit di lahan ±3 hektar — padat untuk ukuran cluster, wajar untuk kelas harganya. Jalan utamanya 6,5–7 meter. Kalau Anda mencari kawasan lapang berkavling besar, ini bukan tempatnya.
Sumber air dan daya listrik
Airnya dari mana, dan apakah dayanya cukup untuk cara hidup keluarga Anda?
Cara memeriksanya sendiri
Tanyakan sumber air utama dan cadangannya. Kalau sumur, tanyakan kedalaman dan apakah air tanah di daerah itu payau. Untuk listrik, hitung sendiri: pendingin ruangan, pemanas air, dan pompa berjalan bersamaan sudah menghabiskan sebagian besar daya 2.200 VA.
Tanda bahaya
Sumber air dijawab "nanti dari perumahan" tanpa menyebut sumur atau perusahaan air minum.
Pada proyek yang kami pasarkan
Sumur dalam sebagai sumber utama, dengan air perusahaan daerah sebagai cadangan. Listrik 2.200 VA token prabayar. Untuk keluarga dengan dua pendingin ruangan dan pemanas air, daya itu perlu ditambah — dan penambahan daya biayanya di luar harga rumah.
Tahap pembangunan saat Anda membayar
Anda membeli rumah yang sudah berdiri, yang sedang dibangun, atau yang masih berupa gambar?
Cara memeriksanya sendiri
Datangi lokasi dan lihat sendiri. Foto progres bertanggal berguna, tetapi berdiri di tanahnya memberi tahu hal yang tidak muncul di foto: kondisi jalan masuk, kebisingan, dan seberapa jauh tetangga terdekat.
Tanda bahaya
Lokasi tidak boleh dikunjungi dengan alasan apa pun, atau yang ditunjukkan hanya rumah contoh di tempat berbeda.
Pada proyek yang kami pasarkan
Sebagian besar gambar di situs ini adalah render tiga dimensi, dan kami memberi label pada setiap gambarnya. Pembangunan rumah memakan waktu sekitar 4–5 bulan setelah uang muka, sertifikat sekitar tiga bulan.
Apa yang terjadi kalau kredit Anda ditolak
Uang tanda jadi yang sudah masuk akan kembali, hangus, atau dialihkan?
Cara memeriksanya sendiri
Minta ketentuannya secara tertulis sebelum membayar, bukan sesudah. Bedakan tiga keadaan: bank menolak, pengembang membatalkan, dan Anda sendiri mundur — ketiganya biasanya berbeda akibatnya.
Tanda bahaya
Ketentuan pembatalan hanya dijelaskan lisan, atau baru diberikan setelah uang tanda jadi masuk.
Pada proyek yang kami pasarkan
Bila kredit ditolak bank setelah uang muka masuk, uang muka dikembalikan dan pengembang mengarahkan ke bank lain atau skema angsuran internal. Bila Anda membatalkan sepihak, uang tanda jadi hangus. Ketentuan itu berlaku tegas — pastikan Anda benar-benar yakin sebelum membayarnya.
Iuran bulanan dan siapa yang mengelolanya
Berapa iuran lingkungannya, dan siapa yang mengurus keamanan serta kebersihan setelah pengembang pergi?
Cara memeriksanya sendiri
Tanyakan besar iuran dan kapan mulai ditagih. Lalu tanyakan siapa pengelolanya setelah seluruh unit terjual — pengembang, atau perkumpulan warga yang belum terbentuk.
Tanda bahaya
Besaran iuran belum ditentukan sama sekali, padahal fasilitasnya sudah dijanjikan lengkap.
Pada proyek yang kami pasarkan
Sekitar Rp 200 ribu per bulan. Untuk perumahan yang belum penuh, iuran sekecil itu berarti fasilitas berjalan seadanya di tahun-tahun awal — ini konsekuensi yang berlaku di hampir semua perumahan baru, bukan hanya di sini.
Lingkungan di luar pagar
Yang di dalam pagar bisa dirancang. Yang di luar pagar sudah ada, dan tidak bisa Anda ubah.
Cara memeriksanya sendiri
Datang dua kali: sekali hari kerja pagi, sekali akhir pekan sore. Perhatikan jalan masuknya saat jam sibuk, cari pasar dan sekolah terdekat, dan lihat apakah ada pabrik, tempat pembuangan, atau saluran air besar di sekitarnya.
Tanda bahaya
Kunjungan hanya diarahkan lewat satu rute tertentu, dan penjual menghindar saat Anda minta lewat jalan lain.
Pada proyek yang kami pasarkan
Lokasinya di perbatasan kabupaten — pasar dan sekolah harian ada di sekitarnya, tetapi pusat perbelanjaan besar dan rumah sakit rujukan berada di arah Serpong dan BSD, belasan kilometer jauhnya. Datang dua kali sebelum memutuskan.
Urutan mengerjakannya
Mulai dari yang paling murah, akhiri di yang paling menentukan
Sebelas butir sekaligus terasa berat. Yang membuatnya ringan adalah urutannya: tiga butir pertama bisa dikerjakan dari rumah dalam satu jam, dan biasanya sudah menyisihkan sebagian besar pilihan sebelum Anda berangkat ke mana pun.
Di rumah, sebelum menghubungi siapa pun
Hitung harga per meter dari brosur yang beredar, ukur rutenya di peta, dan cari jejak pengembangnya. Tiga hal ini tidak butuh izin siapa pun dan sudah menyaring sebagian besar pilihan.
Lewat pesan, sebelum datang
Minta daftar tertulis apa yang sudah dan belum termasuk harga, ketentuan bila kredit ditolak, dan besaran iuran bulanan. Jawaban lisan tidak cukup — minta yang bisa Anda baca ulang.
Di lokasi, dua kali
Sekali hari kerja pagi untuk melihat jalan masuk saat sibuk, sekali akhir pekan sore untuk melihat lingkungannya hidup. Satu kunjungan hanya memperlihatkan separuh keadaan.
Sebelum membayar apa pun
Lihat berkas sertifikat induk dan izin bangunannya, cocokkan nama pemegangnya dengan nama rekening penerima pembayaran. Ini langkah terakhir, dan yang paling sering dilewati.
Setelah kerangkanya
Keputusan yang tetap harus Anda ambil sendiri
Kerangka di atas membantu membandingkan perumahan yang sudah ada di daftar Anda. Tetapi sebagian keputusan datang lebih awal dari itu — dan tidak ada perumahan mana pun yang bisa menjawabnya untuk Anda.
Enam belas panduan keputusanYang dibahas terpisah
- Rumah baru atau rumah second
- Satu lantai atau dua lantai
- Beli sekarang atau menunggu
- Porsi penghasilan yang wajar untuk cicilan
- Biaya yang muncul setelah akad
Untuk pertanyaan seputar angsuran dan kemampuan mencicil, situs saudara kami punya simulasi cicilan KPR yang lebih lengkap daripada yang bisa kami sajikan di sini.
Ada butir yang jawabannya belum Anda temukan?
Kirim butir mana yang mengganjal. Kalau jawabannya merugikan kami, Anda tetap akan mendapatkannya — itu satu-satunya cara halaman ini punya arti.