Pertanyaan yang sering masuk
Tanya Jawab: Booking Fee, DP, Sertifikat, dan Biaya
22 pertanyaan, disusun dari yang paling sering ditanyakan calon pembeli lewat pesan. Termasuk yang biasanya dilewati brosur: apa yang terjadi kalau pengajuan kredit ditolak, mengapa alamat administratifnya berbeda dari kawasan sehari-hari, dan biaya apa saja yang muncul setelah harga yang tertulis.
Kalau pertanyaan Anda lebih mendasar daripada ini — misalnya masih menimbang perlu tidaknya membeli sekarang — mulailah dari kerangka perbandingannya.
Pembayaran
Berapa booking fee dan apa fungsinya?
Rp 10.000.000. Fungsinya mengunci nomor unit yang Anda pilih supaya tidak ditawarkan ke calon pembeli lain selama berkas Anda diproses. Angka ini sama untuk semua tipe dan semua skema pembayaran.
Ke rekening mana pembayaran dikirim?
Hanya ke rekening resmi atas nama PT Total Investama Propertindo — BRI 0521-01-001087-56-4 atau BCA 6031006004. Pengembang tidak menerima pembayaran ke rekening pribadi siapa pun, termasuk rekening agen. Kalau ada yang meminta transfer ke rekening di luar dua nomor itu, hentikan dan konfirmasi dulu ke kami.
Berapa uang muka yang perlu disiapkan?
20% dari harga unit. Untuk unit di kisaran 800 jutaan, uang muka berada di sekitar Rp 160.000.000. Besarannya bisa berbeda mengikuti skema yang Anda ambil, jadi pastikan angkanya ke tim pemasaran sebelum menyiapkan dana.
Ada berapa skema pembayaran yang tersedia?
Tiga. Cash keras non-furnish Rp 600 juta net, cash keras full furnish Rp 700 juta net, dan KPR mulai 800 jutaan. Ada juga skema angsuran bertahap langsung ke pengembang tanpa bank, yang biasanya dipakai pembeli yang tidak ingin melewati proses pengajuan KPR.
Kenapa harga cash jauh di bawah harga KPR?
Selisihnya memang lebar, dan bukan karena harga KPR digelembungkan. Pada pembayaran tunai, pengembang memegang seluruh dana sejak awal: tidak menanggung bunga modal kerja selama membangun, tidak menunggu pencairan bank, dan tidak menanggung risiko pengajuan ditolak di tengah jalan. Penghematan itu dikembalikan ke pembeli lewat harga. Pada skema KPR, dana masuk bertahap dan biaya menunggu itu ada yang harus menanggung. Pola ini lazim di industri properti Indonesia.
Bagaimana proses KPR-nya? Bisa dibantu simulasi cicilan?
Bisa. Pengajuan KPR dibantu tim pemasaran sampai berkas masuk bank, termasuk memilih bank yang peluang lolosnya paling besar untuk profil penghasilan Anda. Untuk angka cicilan, kirim WhatsApp saja — kami hitungkan langsung memakai bunga bank yang berlaku hari itu, karena bunga berubah dan angka yang dihitung sendiri sebulan lalu sering sudah tidak berlaku. Kalau Anda ingin mengira-ngira sendiri lebih dulu, kalkulator cicilannya tersedia di situs kami yang lain, simulasi cicilan KPR.
Kalau KPR saya ditolak bank, uang saya hangus?
Tidak. Uang muka yang sudah masuk dikembalikan. Sebelum sampai ke titik itu pun tim akan mencoba jalan lain lebih dulu: mengajukan ulang ke bank berbeda, atau memindahkan Anda ke skema angsuran langsung ke pengembang.
Bagaimana kalau saya sendiri yang membatalkan?
Booking fee Rp 10.000.000 hangus. Itu konsekuensi dari unit yang ditahan dan tidak ditawarkan ke orang lain selama Anda memprosesnya. Kalau pembatalan justru datang dari pihak pengembang pada skema angsuran, seluruh dana yang sudah Anda bayarkan dikembalikan penuh.
Pembangunan
Rumah contohnya sudah bisa dilihat?
Sedang dalam pengerjaan, target rampung akhir September 2026. Sementara menunggu, Anda tetap bisa datang ke lokasi untuk melihat kondisi lahan, jalan kawasan, gerbang, dan unit yang sedang dibangun — sering kali itu justru lebih menjelaskan daripada rumah contoh yang sudah dipoles.
Berapa lama rumah selesai setelah pembayaran berjalan?
Kisaran 4–5 bulan pembangunan sejak unit masuk jadwal kerja. Rentang ini menyesuaikan cuaca, pasokan material, dan urutan blok yang sedang dikerjakan. Progres kami perbarui berkala di halaman Galeri, lengkap dengan foto lapangan berstempel waktu.
Sudah sejauh mana pembangunan kawasannya?
Gerbang dan pos jaga sudah berdiri, jalan kawasan sudah dipaving, dan beberapa unit sudah sampai tahap struktur. Foto lapangannya bisa Anda lihat sendiri di halaman Galeri — semuanya membawa watermark tanggal dan koordinat GPS, jadi Anda tidak perlu menerima klaim kami begitu saja.
Apa saja yang sudah termasuk dalam bangunan?
Dinding bata ringan finishing cat, kusen aluminium, lantai granite tile 60×60, pintu utama ACP dengan smart door lock, plafon rangka galvanis PVC, kloset duduk dan shower, listrik 2200 VA token prabayar, serta sumber air deep well dengan PDAM sebagai cadangan.
Legalitas
Sertifikatnya apa dan berapa lama terbit?
SHM, dengan perkiraan terbit sekitar 3 bulan setelah proses balik nama berjalan. Selama menunggu, Anda memegang dokumen perjanjian jual beli sebagai dasar hukum kepemilikan.
Siapa pengembangnya dan siapa Anda?
Pengembangnya PT Total Investama Propertindo. Kami adalah agen pemasaran resmi, bukan pengembang — kami memasarkan, mendampingi proses, dan membantu berkas Anda; yang membangun dan menerbitkan sertifikat tetap pengembang. Situs korporat resmi pengembang ada di bumicitraregency.com.
Lokasinya di Serpong atau di Bogor?
Dua-duanya benar, dan sebaiknya Anda tahu bedanya sejak awal. Alamat yang akan tertulis di sertifikat adalah Pengasinan, Kecamatan Gunung Sindur, Kabupaten Bogor. Kantor pemasaran kami berada di Serpong, Tangerang Selatan, dan aktivitas harian penghuni — stasiun, mal, rumah sakit, kampus — memang mengarah ke Serpong dan BSD. Jadi secara administratif Bogor, secara keseharian Serpong. Kami sebut apa adanya karena hal ini akan Anda temukan sendiri di dokumen, dan lebih baik didengar dari kami sekarang.
Kawasan
Ada biaya bulanan setelah tinggal di sana?
Ada iuran pengelolaan lingkungan sekitar Rp 200.000 per bulan. Dana ini dipakai untuk keamanan 24 jam, kebersihan, penerangan jalan, dan perawatan area hijau.
Fasilitas apa saja yang ada di kawasan?
Kawasan ±3 hektar dengan 223 unit hunian dan 3 ruko komersial, dilengkapi one gate system, security 24 jam, CCTV area, taman bermain anak, jogging track, jalan kawasan lebar, dan area hijau.
Berapa jarak ke stasiun, mal, dan rumah sakit terdekat?
Diukur lewat rute berkendara: RS Hermina Serpong 4,2 km (±12 menit), Universitas Pamulang 7,5 km (±20 menit), Stasiun Rawa Buntu 7,8 km (±23 menit), AEON Mall BSD 13 km (±29 menit), dan gerbang tol Serpong 1 sekitar 36 menit. Angka ini lebih panjang daripada yang tertulis di sebagian materi promosi yang beredar, dan kami memakai hasil ukur karena selisihnya pasti Anda temukan sendiri saat survey. Waktu tempuh di atas untuk lalu lintas normal siang hari — pada jam berangkat kerja tentu lebih lama.
Investasi
Apa itu Buyback Guarantee di proyek ini?
Skema yang ditawarkan pengembang, di mana unit yang Anda beli dapat dibeli kembali oleh pengembang setelah masa tertentu, sesuai syarat dan ketentuan yang mereka terbitkan. Yang perlu Anda catat: penjaminnya adalah pengembang, bukan lembaga penjamin. Jadi kekuatan skema ini bergantung pada kondisi pengembang itu sendiri. Minta salinan syarat dan ketentuannya sebelum memutuskan — kami kirimkan lewat WhatsApp.
Ilustrasi return 12% dalam 12 bulan itu bagaimana hitungannya?
Materi resmi pengembang mengilustrasikan modal Rp 600.000.000 dengan masa 12 bulan dan buyback di angka Rp 672.000.000. Berlaku syarat dan ketentuan pengembang. Ini skema yang ditawarkan, bukan nasihat keuangan dari kami, dan bukan produk investasi yang diawasi otoritas jasa keuangan. Baca syarat dan ketentuannya lebih dulu, dan kalau perlu bicarakan dengan penasihat Anda sendiri sebelum menaruh dana.
Apakah harga di sini pasti naik?
Tidak ada yang bisa memastikan itu, dan Anda sebaiknya curiga pada siapa pun yang bilang bisa. Yang bisa kami sampaikan adalah faktanya: harga di kawasan sekitar saat ini berada di kisaran yang lebih tinggi, dan infrastruktur di koridor ini masih terus dikerjakan. Materi pengembang menyusun perbandingan itu sebagai ilustrasi potensi kenaikan. Nilai sebenarnya mengikuti kondisi pasar, dan bisa berbeda.
Kalau unitnya disewakan, kira-kira siapa penyewanya?
Kawasan ini berada di jangkauan harian Universitas Pamulang, kawasan Puspiptek, dan perkantoran BSD. Profil penyewa yang paling masuk akal adalah keluarga muda yang bekerja di koridor tersebut. Angka pasti sewa di kawasan ini belum kami punya, dan kami memilih tidak mengarang — kalau Anda memerlukannya untuk perhitungan, kami bantu carikan pembanding sewa terbaru di sekitar lokasi.
Soal KPR
Kenapa tidak ada kalkulator cicilan di situs ini
Karena bunga bank berubah lebih cepat daripada halaman web. Angka hasil hitungan bulan lalu bisa sudah tidak berlaku hari ini, dan kalkulator yang memakai bunga usang bukan sekadar kurang tepat — ia menyesatkan, terutama saat dipakai memperkirakan penghasilan minimal yang disyaratkan bank.
Kirim pesan dan kami hitungkan memakai bunga yang berlaku saat itu, sekalian memperkirakan bank mana yang peluang lolosnya paling besar untuk keadaan penghasilan Anda. Kalau Anda ingin mengira-ngira sendiri lebih dulu, kalkulatornya tersedia di situs saudara kami: simulasi cicilan KPR.
Tanya gambaran angsuranPertanyaan Anda belum ada di sini?
Kirim saja. Kalau jawabannya butuh dokumen, dokumennya kami lampirkan; kalau kami belum tahu, kami akan mengatakan belum tahu lalu menanyakannya ke pengembang. Jawaban yang dikarang di tempat lebih merugikan daripada keterlambatan sehari.
Pembahasan yang lebih panjang ada di enam belas panduan keputusan.