Berapa Lama Rumah dari Pengembang Selesai Dibangun?

Jawaban yang paling sering diberikan adalah empat sampai enam bulan. Angka itu masuk akal untuk rumah dua lantai berukuran sedang, dan biasanya dihitung sejak uang muka masuk.

Tetapi angka itu hanya berguna kalau Anda tahu apa yang ada di dalamnya, apa yang tidak dihitung, dan apa yang biasanya membuatnya meleset. Tiga hal itulah isi tulisan ini.

Tahapan dan waktu masing-masing

Persiapan lahan dan fondasi — sekitar 3 sampai 5 minggu. Pembersihan, pengukuran ulang, penggalian, dan pengecoran fondasi. Tahap ini paling terpengaruh cuaca; hujan deras berhari-hari menghentikannya sama sekali.

Struktur — sekitar 5 sampai 8 minggu. Kolom, balok, pelat lantai atas, dan rangka atap. Untuk rumah dua lantai, ini tahap terpanjang dan paling menentukan kualitas jangka panjang. Pengecoran butuh waktu mengeras yang tidak bisa dipercepat tanpa risiko.

Dinding dan atap — sekitar 3 sampai 5 minggu. Pemasangan bata, plester, dan penutup atap. Setelah tahap ini rumah sudah berbentuk, dan banyak pembeli mengira hampir selesai — padahal masih tersisa pekerjaan yang paling banyak memakan waktu.

Pekerjaan dalam — sekitar 5 sampai 8 minggu. Instalasi listrik dan air, keramik, kusen, plafon, sanitasi, pengecatan. Tahap inilah yang paling sering molor, karena melibatkan banyak jenis tukang yang harus datang berurutan. Satu keterlambatan menggeser semuanya.

Perapian dan pembersihan — sekitar 2 sampai 3 minggu. Perbaikan cacat, pembersihan, dan penyambungan utilitas.

Dijumlahkan, kisarannya sekitar delapan belas sampai dua puluh sembilan minggu — kira-kira empat sampai tujuh bulan. Angka "empat sampai lima bulan" yang biasa disebut adalah ujung bawahnya, dan hanya tercapai bila semuanya berjalan lancar.

Yang tidak dihitung dalam angka itu

Tiga hal berikut berada di luar masa pembangunan, dan sering menjadi sumber salah paham:

Waktu sebelum pembangunan dimulai. Antara pembayaran uang muka dan penggalian pertama biasanya ada jeda: pengurusan berkas, penjadwalan tukang, pengadaan material. Tanyakan berapa lama jeda ini, karena ia tidak selalu disebut.

Waktu terbitnya sertifikat. Pemecahan sertifikat induk dan balik nama berjalan di jalur terpisah, dan bisa memakan beberapa bulan sesudah bangunan selesai. Rumah bisa ditempati sebelum sertifikat terbit; yang penting Anda tahu urutannya sejak awal.

Masa perbaikan setelah serah terima. Hampir selalu ada daftar cacat kecil yang perlu diperbaiki. Tanyakan berapa lama masa pemeliharaannya dan bagaimana cara mengajukan perbaikan.

Lima penyebab keterlambatan yang paling umum

1. Musim hujan panjang. Pekerjaan tanah dan pengecoran berhenti. Ini penyebab paling sering dan paling bisa dimaklumi.
2. Kelangkaan atau kenaikan harga material. Menghentikan pengadaan sementara.
3. Tukang berpindah proyek. Terutama di sekitar hari raya, ketika sebagian besar pekerja pulang kampung selama berminggu-minggu.
4. Perubahan permintaan dari pembeli. Setiap perubahan yang Anda minta setelah pekerjaan dimulai menambah waktu, kadang jauh lebih banyak daripada dugaan.
5. Arus kas pengembang. Ini yang paling serius, dan paling sulit dilihat dari luar. Kalau pembangunan melambat tanpa alasan cuaca atau material, ini kemungkinan penyebabnya — dan ini alasan memeriksa rekam jejak pengembang sebelum membayar, seperti di butir keempat kerangka perbandingan.

Cara memantau tanpa menjadi beban

Anda berhak tahu perkembangannya, dan Anda juga tidak perlu menelepon setiap hari. Tiga kebiasaan berikut cukup:

Minta foto bertanggal setiap dua minggu. Foto lebih berguna daripada laporan lisan, dan tanggalnya membuat Anda bisa melihat laju pekerjaan dari waktu ke waktu.

Datang sendiri sebulan sekali, pada hari kerja. Anda akan melihat apakah ada orang yang bekerja — informasi yang tidak muncul di foto mana pun.

Catat tanggal setiap tahap selesai. Kalau satu tahap molor jauh, Anda punya catatan untuk membicarakannya dengan tenang, bukan dari ingatan.

Kalau keterlambatannya melewati satu bulan dari perkiraan, tanyakan penyebabnya secara tertulis. Bukan untuk berselisih, melainkan karena penyebab yang bisa dijelaskan berbeda sifatnya dari penyebab yang tidak bisa dijelaskan.

Untuk proyek yang kami pasarkan

Pembangunan memakan sekitar empat sampai lima bulan setelah uang muka, dan sertifikat sekitar tiga bulan. Rumah contohnya sendiri ditargetkan rampung akhir September — artinya sampai saat itu, sebagian besar gambar yang beredar masih render, dan kami menandainya satu per satu di halaman potret.

Kalau Anda perlu menempati rumah dalam waktu dekat, jadwal ini tidak akan bertemu. Itu salah satu kondisi yang kami tulis terbuka di rincian unit sebagai alasan perumahan ini mungkin bukan pilihan yang tepat bagi Anda.

Kalau Anda punya waktu tunggu, pertanyaan berikutnya biasanya soal risiko yang berpindah selama masa itu: beli siap huni atau pesan bangun membahasnya lengkap.

Kalau keterlambatannya berkepanjangan

Sebagian besar keterlambatan berakhir dengan sendirinya. Sebagian kecil tidak, dan untuk yang kecil itu ada langkah yang sebaiknya diambil lebih awal daripada terlambat.

Ajukan pertanyaan tertulis. Pesan singkat pun cukup, asalkan tercatat. Riwayat percakapan bertanggal adalah hal yang paling berguna bila persoalannya berlanjut.

Kumpulkan bukti lapangan berkala. Foto bertanggal setiap dua minggu menunjukkan laju pekerjaan secara objektif — jauh lebih kuat daripada kesan.

Periksa apakah keterlambatannya menyeluruh atau hanya unit Anda. Kalau seluruh kawasan melambat, penyebabnya kemungkinan di tingkat proyek. Kalau hanya unit Anda, penyebabnya biasanya lebih sederhana dan lebih cepat selesai.

Baca kembali ketentuan keterlambatan di perjanjian. Kalau ada kompensasi yang diatur, ini saatnya membicarakannya — dengan tenang, mengacu pada pasalnya, bukan pada kekecewaan.

Kebanyakan persoalan selesai di langkah pertama dan kedua. Yang membuatnya selesai bukan nada bicara yang keras, melainkan catatan yang rapi.