Rumah Murah Itu Murah di Mana? Membaca Harga per Meter

Kata "murah" di iklan properti hampir selalu mengacu pada harga total. Padahal harga total adalah angka yang paling mudah dimanipulasi: kecilkan tanahnya, kecilkan bangunannya, dan angka apa pun bisa dibuat terlihat rendah.

Yang tidak bisa dimanipulasi adalah harga per meter. Menghitungnya butuh dua menit, dan ia berulang kali membalik urutan mana yang murah dan mana yang mahal.

Cara menghitungnya

Ambil harga total, lalu bagi dengan luas tanah. Hasilnya harga tanah per meter — tapi ini bukan angka sebenarnya, karena di dalamnya ikut terhitung bangunan.

Untuk perbandingan cepat antar-perumahan sejenis, angka kasar ini sudah cukup, asalkan Anda memakainya secara konsisten. Untuk perbandingan yang lebih teliti, pisahkan keduanya:

1. Cari harga tanah kosong per meter di sekitar lokasi itu. Bisa dari iklan tanah di daerah yang sama, atau dari nilai jual objek pajak sebagai patokan bawah.
2. Kalikan dengan luas tanah rumah yang Anda timbang. Itu perkiraan nilai tanahnya.
3. Kurangi dari harga total. Sisanya adalah nilai bangunan.
4. Bagi sisa itu dengan luas bangunan.

Angka terakhir — nilai bangunan per meter — adalah yang paling mengungkap. Kalau ia jauh di bawah biaya membangun yang wajar di daerah itu, ada dua kemungkinan: kualitasnya di bawah rata-rata, atau harga tanahnya sebenarnya lebih rendah daripada yang Anda kira. Kalau ia jauh di atas, Anda membayar premi untuk sesuatu — merek, fasilitas, atau posisi.

Apa yang membuat harga per meter berbeda secara wajar

Tidak semua selisih adalah tanda bahaya. Lima hal berikut membuat harga per meter berbeda dengan alasan yang sah:

Jarak ke pusat kegiatan. Ini penyebab terbesar, dan biasanya berjenjang rapi: makin jauh, makin murah per meternya.

Status jalan di depannya. Kavling di jalan utama kawasan berharga lebih tinggi daripada yang di gang buntu, dan itu wajar.

Ketersediaan air dan listrik. Kawasan yang sudah terjangkau air perpipaan berharga lebih tinggi daripada yang bergantung penuh pada sumur.

Kematangan lingkungan. Kawasan yang sudah terisi berharga lebih tinggi daripada yang baru dibuka — Anda membayar untuk kepastian yang sudah terbukti.

Legalitas. Kavling bersertifikat hak milik berharga lebih tinggi daripada yang masih berstatus lebih rendah, dan selisihnya nyata.

Kalau Anda menemukan harga per meter yang jauh lebih rendah daripada sekitarnya tanpa satu pun dari lima alasan di atas, itulah saat untuk bertanya lebih dalam.

Tanda bahaya harga yang terlalu murah

Lima keadaan yang paling sering menjelaskan harga di bawah kewajaran:

1. Berkasnya belum beres — sertifikat induk belum dipecah, atau izin bangunan belum terbit.
2. Aksesnya bermasalah — jalan masuk masih tanah, atau melewati lahan milik pihak lain.
3. Ada sesuatu di sekitarnya — saluran air besar, menara transmisi, pembuangan sampah.
4. Lahannya lebih rendah dari sekitar sehingga berisiko tergenang.
5. Kualitas bangunannya memang di bawah rata-rata — dan ini akan Anda bayar kemudian, dalam bentuk perbaikan.

Kelimanya bisa diperiksa sendiri, sebagian bahkan sebelum berangkat. Caranya ada di daftar periksa survei perumahan.

Kesalahan paling umum saat membandingkan

Membandingkan harga total antar-luas yang berbeda. Ini kesalahan nomor satu, dan penyebab sebagian besar penyesalan.

Melupakan biaya yang belum termasuk. Harga yang lebih rendah kadang lebih rendah karena lebih banyak hal ditaruh di kolom "belum termasuk". Bandingkan daftarnya, bukan harganya — butir kelima kerangka perbandingan membahas ini.

Mengabaikan biaya perjalanan. Rumah yang lebih murah di lokasi lebih jauh menambah pengeluaran bulanan yang tidak muncul di harga. Cara memperhitungkannya ada di Tangerang Selatan atau Bogor untuk rumah 600 jutaan.

Membandingkan rumah baru dengan rumah second tanpa menghitung renovasi. Perbandingannya dibahas di rumah baru atau second.

Jadi berapa yang wajar

Tidak ada satu angka yang berlaku untuk semua lokasi, dan siapa pun yang menyebutkan satu angka sedang menyederhanakan terlalu jauh. Yang bisa Anda lakukan adalah menyusun patokan Anda sendiri:

Kumpulkan lima sampai delapan penawaran di koridor yang sama dan kisaran harga yang sama. Hitung harga per meter tanah masing-masing. Urutkan. Yang berada di tengah adalah kewajaran di koridor itu, dan yang menyimpang jauh ke bawah maupun ke atas layak ditanyakan alasannya.

Latihan ini memakan waktu satu sore dan mengubah cara Anda membaca setiap iklan setelahnya. Ia juga memberi Anda sesuatu yang tidak dimiliki kebanyakan pembeli: angka pembanding yang Anda hitung sendiri, bukan yang diberikan penjual.

Untuk perumahan yang kami pasarkan, luas tanah dan bangunan tertulis pasti dan luas akhirnya mengikuti pengukuran badan pertanahan — bila selisihnya lebih dari satu meter, harganya disesuaikan. Angkanya terbuka di halaman rincian unit, silakan dihitung dan dibandingkan dengan pilihan Anda yang lain.

Kapan membayar di atas harga wajar masih masuk akal

Harga per meter yang lebih tinggi tidak selalu berarti Anda dirugikan. Ada tiga keadaan ketika membayar premi justru keputusan yang tepat.

Ketika unitnya langka. Posisi sudut, kavling yang lebih luas, atau unit dengan arah hadap tertentu jumlahnya terbatas dalam satu kawasan. Kalau salah satunya penting bagi Anda dan hanya tersisa satu, premi itu adalah harga atas kelangkaan, bukan atas kelebihan penjual.

Ketika legalitasnya lebih matang. Kavling yang sertifikatnya sudah dipecah dan izinnya sudah terbit pantas berharga lebih tinggi daripada yang berkasnya masih dalam proses. Selisih itu membeli kepastian, dan kepastian punya nilai.

Ketika Anda akan tinggal sangat lama. Premi yang dibagi dua puluh tahun menjadi angka kecil per tahun. Sebaliknya, harga murah untuk rumah yang Anda tinggalkan dalam tiga tahun tidak sempat memberi keuntungan apa pun setelah dikurangi biaya jual-beli.

Yang tidak masuk akal adalah membayar premi tanpa tahu premi itu untuk apa. Selama Anda bisa menyebutkan alasannya dalam satu kalimat, keputusannya sudah cukup dasar.