Rumah Baru atau Second di Kisaran 600 Jutaan? Enam Hal

Pertanyaan ini hampir selalu muncul lebih dulu daripada pertanyaan lain, dan hampir selalu dijawab dengan selera: ada yang suka bau cat baru, ada yang suka pohon mangga yang sudah berbuah. Selera itu sah. Tapi ada enam hal yang perbedaannya bisa dihitung, dan enam hal itulah yang sebaiknya menentukan.

Angka 600 jutaan dipakai di sini karena di kisaran itulah perbandingannya paling menarik. Di bawahnya, pilihan rumah baru menipis. Di atasnya, rumah second mulai berada di lokasi yang tidak bisa disaingi perumahan baru mana pun. Tepat di kisaran ini, keduanya benar-benar bersaing.

Perlu kami sebutkan sejak awal: kami memasarkan sebuah perumahan baru. Anda boleh menimbang tulisan ini dengan bobot itu. Yang bisa kami lakukan adalah menuliskan kondisi-kondisi ketika rumah second justru pilihan yang lebih masuk akal — dan kondisi itu ada, cukup banyak.

1. Waktu tunggu

Ini pembeda terbesar, dan yang paling sering diremehkan.

Rumah second bisa Anda tempati dalam hitungan minggu setelah akad. Rumah baru yang dibangun setelah pemesanan butuh empat sampai enam bulan, kadang lebih, ditambah waktu terbitnya sertifikat. Kalau masa sewa Anda habis tiga bulan lagi, hitungan itu tidak akan bertemu, dan Anda akan membayar dua tempat sekaligus.

Menghitung biaya sewa selama masa tunggu, lalu menambahkannya ke harga rumah baru, sering mengubah perbandingan harga yang tadinya terlihat jelas.

2. Biaya setelah kunci diterima

Rumah baru biasanya siap dihuni; rumah second hampir selalu butuh sesuatu. Cat ulang, perbaikan atap, penggantian instalasi listrik yang sudah tua, atau pembongkaran dapur yang tata letaknya tidak cocok.

Aturan praktisnya: datangi rumah second bersama seseorang yang mengerti bangunan, dan minta perkiraan kasar biaya perbaikan sebelum menawar. Angka itu bagian dari harga, bukan urusan yang bisa dipikirkan nanti. Rumah second yang lebih murah seratus juta tetapi butuh perbaikan tujuh puluh juta bukan lebih murah seratus juta.

Sebaliknya, rumah baru juga punya biaya yang tidak selalu disebut: pagar, kanopi, tirai, dan perabot dapur sering belum termasuk. Tanyakan daftarnya tertulis. Cara memeriksanya ada di butir kelima kerangka perbandingan.

3. Lingkungan yang sudah terbentuk

Rumah second berdiri di lingkungan yang sudah jadi. Anda bisa melihat tetangganya, mendengar kebisingannya, dan tahu apakah jalannya banjir saat hujan deras — semuanya sebelum membayar.

Perumahan baru tidak bisa memberi Anda itu. Yang Anda beli adalah rencana, dan rencana bisa meleset. Di tahun-tahun pertama kawasan baru biasanya masih sepi, fasilitas berjalan seadanya, dan warung terdekat mungkin masih jauh. Ini kekurangan nyata, dan siapa pun yang menyangkalnya sedang menjual sesuatu.

Kalau hal itu terdengar berat bagi Anda, bacalah pertimbangan pindah ke perumahan yang masih sepi sebelum memutuskan.

4. Legalitas dan riwayat berkas

Rumah second membawa riwayat. Sertifikatnya mungkin sudah berpindah tangan beberapa kali, mungkin pernah dijaminkan, mungkin masih atas nama orang tua penjual yang sudah meninggal dan warisnya belum dibagi. Semua itu bisa diselesaikan, tetapi butuh waktu dan biaya, dan kadang butuh persetujuan orang yang sulit dikumpulkan.

Rumah baru dari pengembang biasanya lebih sederhana berkasnya, tetapi punya risiko yang berbeda: sertifikat induk belum tentu sudah dipecah, dan izin bangunan belum tentu sudah terbit. Yang perlu Anda periksa bukan "ada sertifikat atau tidak", melainkan sertifikat apa, atas nama siapa, dan sudah sampai tahap mana pemecahannya.

5. Ruang untuk menawar

Rumah second dijual perorangan, dan perorangan bisa sedang butuh uang. Ruang tawarnya nyata, kadang sangat lebar, terutama kalau rumah itu sudah lama dipasarkan.

Pengembang jarang menurunkan harga satuan, tetapi bergerak lewat cara lain: potongan untuk pembayaran tunai, keringanan uang muka, atau tambahan yang diikutkan tanpa biaya. Bentuk negosiasinya berbeda, jadi jangan mengukur keduanya dengan alat yang sama.

6. Kesesuaian tata ruang

Rumah second sudah punya bentuk. Kalau kebutuhan Anda tidak cocok dengan bentuk itu, Anda menghadapi dua pilihan yang sama-sama mahal: hidup dengan ketidakcocokan, atau merombak.

Rumah baru dari pengembang juga sudah punya bentuk baku, tetapi biasanya masih menerima penyesuaian kecil kalau diminta sebelum pembangunan dimulai. Bertanyalah sejak awal — setelah dinding berdiri, harganya berlipat.

Kapan rumah second lebih masuk akal

Empat keadaan yang jelas:

• Anda harus pindah dalam waktu dekat dan tidak punya tempat menunggu.
• Anda ingin lokasi tertentu yang sudah tidak ada lahan kosongnya.
• Anda punya kemampuan atau akses untuk merenovasi dengan biaya wajar.
• Anda ingin melihat lingkungannya hidup sebelum memutuskan.

Kapan rumah baru lebih masuk akal

• Anda punya waktu tunggu dan tidak sedang dikejar habisnya masa sewa.
• Anda ingin berkas yang riwayatnya pendek dan mudah ditelusuri.
• Anda lebih tenang dengan bangunan yang usianya nol dan bergaransi.
• Anda tidak ingin mengurus renovasi sama sekali.

Tidak ada jawaban yang benar untuk semua orang. Yang salah hanyalah memutuskan tanpa menghitung waktu tunggu dan biaya perbaikan — dua hal yang paling sering ditinggalkan dari perbandingan, dan justru dua hal yang paling besar pengaruhnya.

Kalau daftar pilihan Anda sudah mengerucut, lanjutkan dengan sebelas hal yang layak dibandingkan untuk menguji masing-masing dengan alat ukur yang sama. Dan kalau Anda ingin melihat contoh perumahan baru yang diuji dengan kerangka itu, rinciannya terbuka, termasuk bagian yang tidak menguntungkan kami.