Berapa Persen Gaji yang Wajar untuk Angsuran Rumah?

Angka yang paling sering disebut adalah sepertiga. Bank umumnya memakai patokan sekitar itu, dan angka tersebut sudah beredar begitu lama sampai terdengar seperti hukum alam.

Ia bukan hukum alam. Ia adalah batas maksimum yang masih mau ditanggung pemberi pinjaman — bukan angka yang nyaman bagi Anda. Dua hal itu sering tertukar, dan tertukarnya mahal.

Tulisan ini menjelaskan apa yang sebenarnya dihitung, apa yang tidak masuk hitungan, dan bagaimana menemukan batas Anda sendiri. Tidak ada kalkulator di sini, dan itu disengaja — angka Anda bergantung pada hal-hal yang tidak bisa diketahui sebuah formulir.

Apa yang dihitung pemberi pinjaman

Yang dilihat bukan sekadar besaran gaji, melainkan perbandingan antara seluruh kewajiban bulanan Anda dengan penghasilan yang bisa dibuktikan.

Seluruh kewajiban berarti semuanya, bukan hanya angsuran rumah: cicilan kendaraan, cicilan barang, pinjaman daring, dan tagihan kartu kredit — untuk yang terakhir biasanya dihitung dari batas kreditnya, bukan dari pemakaian Anda yang sebenarnya. Banyak orang terkejut di titik ini: kartu kredit yang tidak pernah dipakai tetap mengurangi kemampuan pinjam.

Penghasilan yang bisa dibuktikan berarti yang tercatat di slip gaji dan mutasi rekening. Penghasilan tambahan yang tidak melewati rekening biasanya tidak dihitung, betapapun nyatanya.

Kalau perbandingan itu melewati batas mereka, pengajuan ditolak atau jumlah pinjamannya dikurangi — dan kalau dikurangi, selisihnya harus Anda tutup dari uang muka. Ini alasan memeriksa kewajiban lain sebelum mengajukan, bukan sesudah.

Apa yang tidak masuk hitungan mereka

Di sinilah letak masalahnya. Perhitungan pemberi pinjaman tidak melihat:

• Biaya hidup keluarga Anda yang sebenarnya. Dua orang dengan gaji sama tetapi jumlah anak berbeda punya sisa yang sangat berbeda.
• Biaya perjalanan harian. Rumah yang lebih murah di lokasi lebih jauh menambah pengeluaran bulanan yang tidak muncul di mana pun dalam berkas pengajuan.
• Iuran lingkungan, listrik, dan air di rumah baru, yang biasanya lebih tinggi daripada di tempat tinggal sebelumnya.
• Biaya sekolah yang naik setiap tahun dengan laju sendiri.
• Dana darurat yang harus tetap ada setelah semuanya.

Karena itu batas yang aman bagi Anda hampir selalu lebih rendah daripada batas yang diizinkan pemberi pinjaman. Menganggap keduanya sama adalah cara paling umum orang terjebak angsuran yang sebenarnya tidak sanggup.

Cara menemukan batas Anda sendiri

Empat langkah, semuanya bisa Anda kerjakan sendiri dengan catatan tiga bulan terakhir.

Langkah satu — hitung pengeluaran nyata. Buka mutasi rekening dan catatan belanja tiga bulan terakhir. Jumlahkan semuanya, termasuk yang tidak rutin: servis kendaraan, hadiah, pengobatan. Bagi tiga. Itu pengeluaran bulanan Anda yang sebenarnya, biasanya lebih besar daripada yang Anda kira.

Langkah dua — kurangi dari penghasilan bersih. Sisa inilah ruang yang tersedia, bukan persentase apa pun dari gaji kotor.

Langkah tiga — sisihkan bantalan. Dari sisa itu, sisihkan dulu untuk tabungan darurat dan kenaikan biaya yang pasti datang. Yang tersisa setelah ini adalah ruang angsuran yang jujur.

Langkah empat — uji dengan penurunan penghasilan. Ini langkah yang paling sering dilewati dan paling penting. Bayangkan penghasilan Anda turun seperempat selama enam bulan — bonus hilang, lembur berhenti, usaha sepi. Apakah angsurannya masih terbayar? Kalau tidak, angkanya terlalu tinggi, berapa pun kata perhitungan bank.

Mengapa uang muka mengubah segalanya

Uang muka yang lebih besar menurunkan angsuran bulanan, dan angsuran yang lebih rendah adalah bantalan ketika keadaan memburuk. Ia juga menciptakan jarak antara nilai rumah dan sisa utang — jarak yang memberi Anda pilihan bila suatu saat rumah itu harus dilepas.

Inilah alasan tawaran "tanpa uang muka" perlu dibaca hati-hati; pembahasannya ada di uang muka ringan atau tanpa DP.

Tanda bahwa angkanya terlalu tinggi

Empat tanda yang muncul sebelum masalahnya menjadi serius:

1. Anda harus menunda menabung sama sekali untuk membayar angsuran.
2. Anda mengandalkan bonus atau lembur yang tidak dijamin.
3. Anda berencana menutup kekurangan dengan pinjaman lain.
4. Anda merasa harus menghitung ulang setiap bulan agar cukup.

Kalau satu saja muncul saat masih di tahap perencanaan, ia akan lebih sering muncul setelah rumahnya dibeli.

Yang sebaiknya Anda lakukan berikutnya

Kalau ruangnya belum cukup, ada tiga jalan yang semuanya masuk akal: menambah uang muka, memilih rumah dengan harga lebih rendah, atau menunda beberapa bulan sambil melunasi kewajiban lain. Yang tidak masuk akal hanyalah memaksakan angka dan berharap keadaan membaik.

Untuk memutuskan apakah ini waktunya sama sekali, beli sekarang atau menunggu membahas empat tanda kesiapan yang lebih luas. Untuk mengetahui berapa biaya yang masih akan muncul setelah harga rumah, ada biaya yang muncul setelah akad — beberapa di antaranya cukup besar untuk mengubah seluruh perhitungan Anda.

Situs ini sengaja tidak memasang kalkulator angsuran. Bunga berubah lebih cepat daripada halaman web, dan angka hasil hitungan bulan lalu bisa menyesatkan hari ini. Untuk perhitungan angsuran yang memakai bunga berlaku, situs saudara kami menyediakannya, dan tautannya ada di halaman tanya jawab.

Kalau penghasilan Anda tidak tetap

Untuk pekerja lepas, pedagang, dan pemilik usaha, patokan persentase menjadi kurang berguna karena penyebutnya sendiri berubah tiap bulan.

Pakai cara lain: ambil penghasilan bulanan terendah dalam dua belas bulan terakhir, bukan rata-ratanya. Hitung kemampuan angsuran dari angka itu. Bulan-bulan yang lebih baik menjadi tabungan, bukan menjadi dasar perhitungan.

Cara ini terasa terlalu berhati-hati sampai datang bulan yang sepi — dan bulan seperti itu selalu datang.